Meu imóvel já tem data para ir a leilão: é possível conseguir uma liminar?

Série leilão extrajudicial · peça 3 de 5 · Direito Imobiliário

Descobrir que um imóvel será leiloado em poucos dias costuma gerar uma reação imediata:

“Ainda dá tempo de impedir?”

Em determinadas situações, pode existir fundamento para solicitar judicialmente uma medida urgente.

Porém, a proximidade do leilão não é suficiente, sozinha, para obrigar o juiz a suspendê-lo.

Como funciona uma liminar?

O artigo 300 do Código de Processo Civil prevê a chamada tutela de urgência.

Para sua concessão, precisam existir elementos que demonstrem:

• probabilidade do direito
• e
• perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

No caso de um leilão próximo, o perigo de dano pode ser evidente.

O problema costuma estar no outro requisito:

qual é a probabilidade do direito?

É necessário demonstrar algum fundamento jurídico concreto.

Exemplo

Pedro descobre em uma segunda-feira que seu apartamento será levado a leilão na sexta-feira.

Ele procura ajuda afirmando apenas:

“Estou com parcelas atrasadas e não quero perder minha casa.”

Existe urgência.

Mas ainda falta identificar o fundamento jurídico que justificaria impedir o procedimento.

Agora imagine uma segunda situação.

Além da proximidade do leilão, os documentos indicam que Pedro jamais foi encontrado nos endereços do contrato e que o procedimento avançou por edital, embora existam elementos indicando possível descumprimento das exigências legais aplicáveis.

Nesse caso, há um fato objetivo que pode ser submetido ao Poder Judiciário.

Quais situações podem exigir investigação?

Entre os pontos que podem ser relevantes estão:

• irregularidade na constituição em mora;
• utilização questionável da intimação por edital;
• falha relevante na comunicação dos leilões;
• problema na consolidação da propriedade;
• divergência substancial na identificação do imóvel;
• problema na avaliação;
• descumprimento das regras do procedimento;
• outras ilegalidades demonstráveis documentalmente.

Isso não significa que qualquer uma dessas alegações produzirá automaticamente uma liminar.

A decisão depende das provas e das circunstâncias.

“Juros abusivos” suspendem o leilão?

Essa é uma alegação que precisa ser usada com bastante cautela.

A simples afirmação genérica de que os juros são altos não significa automaticamente que exista fundamento para suspensão do leilão.

É preciso separar duas discussões:

• discussão contratual sobre a dívida
• e
• regularidade do procedimento de execução da garantia.

Em algumas situações elas podem se relacionar.

Em outras, não.

Por isso, uma estratégia baseada apenas em uma revisão genérica do contrato pode ser insuficiente diante de um leilão iminente.

Quais documentos ajudam numa análise urgente?

Quando já existe data próxima, é útil reunir rapidamente:

• contrato;
• matrícula atualizada;
• notificação para constituição em mora;
• edital do leilão;
• comunicações recebidas;
• planilha da dívida;
• comprovante da data do leilão;
• certidões fornecidas pelo Registro de Imóveis.

Mesmo quando nem todos estão disponíveis, é possível começar reconstruindo a cronologia.

O tempo realmente importa?

Sim.

A situação jurídica existente antes da consolidação, antes dos leilões e depois da arrematação não é a mesma.

Depois da consolidação da propriedade, inclusive, o Tema 1.288 do STJ passou a ser especialmente importante para compreender os efeitos da regularização da dívida nos contratos submetidos ao regime posterior à Lei 13.465/2017.

Em outras palavras:

esperar pode alterar as alternativas jurídicas disponíveis.

Conclusão

Quando existe leilão marcado, agir rapidamente é importante.

Mas velocidade sem fundamento não basta.

Uma boa análise urgente busca responder duas perguntas:

1. Qual é o próximo ato e quando ele ocorrerá?
2. Existe uma irregularidade concreta que possa justificar intervenção judicial?

A resposta vem dos documentos.

Leia também

• Notificação irregular pode anular o leilão?
• O imóvel já foi arrematado: ainda existe algo a fazer?
• Verificar possibilidade de suspensão do leilão

As atualizações sobre este assunto serão publicadas neste site.

Este conteúdo possui finalidade exclusivamente informativa e educativa. Não constitui aconselhamento jurídico individualizado. Cada situação concreta deve ser analisada por profissional habilitado.