Preço vil e erro no edital podem anular um leilão extrajudicial de imóvel?

Série leilão extrajudicial · peça 5 de 5 · Direito Imobiliário

Um apartamento avaliado em R$ 700 mil pode ser vendido por R$ 350 mil?

E se o edital informar apenas a existência de um terreno quando, na realidade, existe uma casa construída sobre ele?

Questões relacionadas ao valor e à descrição do imóvel podem ter grande importância nos leilões extrajudiciais.

Mas a análise precisa respeitar as regras específicas da Lei 9.514/97.

Existe um percentual único para caracterizar preço vil?

Não é recomendável adotar uma regra genérica do tipo:

“qualquer imóvel vendido por menos de 50% do valor de mercado gera automaticamente nulidade”.

A própria Lei 9.514/97 possui critérios específicos para os leilões extrajudiciais.

Além disso, a Lei 14.711/2023 modificou as regras.

Como funciona o segundo leilão?

No regime geral do artigo 27, o segundo leilão utiliza como referência o valor integral da dívida e dos encargos legalmente previstos.

Caso não exista lance que alcance esse montante, a legislação permite ao credor, a seu exclusivo critério, aceitar lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação do imóvel.

Por isso, a análise não pode considerar somente o valor de mercado encontrado em anúncios de imóveis.

É necessário identificar:

• valor de avaliação utilizado;
• dívida;
• despesas;
• encargos;
• natureza do financiamento;
• primeiro e segundo leilões;
• lance efetivamente aceito.

Imóvel residencial possui regra específica

Esse é um detalhe importante após a Lei 14.711/2023.

O artigo 26-A estabelece um regime específico para determinados financiamentos destinados à aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor.

Por isso, não se deve pegar isoladamente a regra geral do artigo 27 e aplicá-la automaticamente a qualquer financiamento residencial.

Antes de discutir “preço vil”, é preciso identificar qual regime legal se aplica à operação.

A descrição do imóvel também interfere no preço

Imagine o seguinte caso:

Um terreno foi adquirido mediante financiamento.

Posteriormente, uma residência de alto padrão foi construída no local.

Anos depois, o imóvel é levado a leilão.

Mas o edital continua descrevendo o bem simplesmente como:

“terreno urbano”.

Qual o problema?

Um possível comprador que veja o edital pode imaginar estar adquirindo apenas um lote vazio.

Isso pode diminuir o interesse pelo bem e interferir diretamente no lance.

O STJ já enfrentou situação semelhante

No REsp 2.167.979, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o edital deve refletir a situação existente do imóvel no momento do leilão.

Naquele processo, a descrição inadequada do bem foi relacionada ao preço pelo qual ocorreu a alienação.

O STJ reconheceu a nulidade da arrematação e determinou a realização de novo leilão com a descrição correta.

O precedente demonstra uma ideia importante:

o edital não é mera formalidade.

Ele possui função econômica.

É a partir das informações ali apresentadas que potenciais compradores avaliam se desejam participar do leilão e quanto estão dispostos a pagar.

Toda benfeitoria omitida gera nulidade?

Não automaticamente.

É preciso demonstrar a relevância da informação e sua possível influência no procedimento.

Exemplo

Uma pequena pintura realizada no imóvel provavelmente possui impacto diferente da omissão de uma residência inteira construída sobre um terreno.

Novamente, o problema precisa ser concreto.

O que deve ser comparado?

Quando existe suspeita relacionada ao valor do leilão, é interessante colocar lado a lado:

• Matrícula
• Contrato
• Avaliação
• Edital
• Situação real do imóvel
• Valor da arrematação

Essa comparação frequentemente permite descobrir inconsistências que não aparecem olhando apenas um dos documentos.

Conclusão

Preço vil não deve ser tratado como uma fórmula matemática isolada.

A legislação da alienação fiduciária possui regras próprias de valor mínimo, e determinadas operações residenciais possuem tratamento específico.

Além disso, defeitos na descrição e na avaliação podem interferir na formação do preço e, em situações concretas, tornar-se juridicamente relevantes.

Quando existe suspeita de venda por valor muito inferior ao real, a análise deve começar pelo edital, avaliação, matrícula e resultado do leilão.

Leia também

• Meu imóvel já foi arrematado: ainda posso questionar?
• Como funciona o leilão extrajudicial pela Lei 9.514/97?
• Verificar irregularidades no leilão do imóvel

As atualizações sobre este assunto serão publicadas neste site.

Este conteúdo possui finalidade exclusivamente informativa e educativa. Não constitui aconselhamento jurídico individualizado. Cada situação concreta deve ser analisada por profissional habilitado.